Заключение и государственная регистрация сделок купли-продажи земельных участков
К сделкам купли-продажи земельных участков применяются не только общие правила о договоре купли-продажи, но и правила относящиеся к сделкам с недвижимостью, согласно гражданскому законодательству, а также с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.
По желанию сторон заключение сделки можно заверить нотариально, а можно не заверять, поскольку обязательное нотариальное удостоверение такого договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство предусматривает лишь в отдельных случаях. В частности, для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Необходимо иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).
Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю является обязательной.
А вот государственная регистрация именно самого договора по отчуждению земельного участка не является обязательной, кроме договора дарения земельного участка (пункт3 статьи 574 ГК РФ) и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты (статья 584 ГК РФ).
Иные договоры отчуждения земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации.
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации:
— об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
— о разрешении на застройку данного земельного участка;
— об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
— о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
— иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, или не соблюдены требования федеральных законов об обязательном предоставлении такой информации,
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Те же последствия применимы в случае обмена земельного участка, или передачи его в аренду.
Кадастровый учет и межевание земельного участка
Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Земельный участок может быть объектом купли-продажи, только если является прошедшим государственный кадастровый учет, и сведения о кадастровом учете на земельный участок предоставляются в виде выписки по месту учета данного земельного участка. Соответственно в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.
В качестве адреса земельного участка при отсутствии почтового адреса, используется общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа.
Площадь участка указывается строго из правоустанавливающих документов (свидетельство, акт государственного или муниципального органа, иному документу).
Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные:
— номер кадастрового округа;
— номер кадастрового района;
— номер кадастрового квартала;
— номер земельного участка в кадастровом квартале.
Документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка, является Кадастровый план. Он представляет собой, графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровый план (карта) должен содержать:
— кадастровый номер земельного участка;
— местоположение (адрес) земельного участка;
— площадь участка;
— категория земель и разрешенное использование земельного участка;
— описание границ участка и их отдельных частей;
— экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;
— качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;
— наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений);
— зарегистрированные вещные права на земельный участок;
— ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» все сведения о состоянии и об использовании земельного участка, вносятся в кадастровую карту на основании данных о межевании земельного участка.
Процедура межевания включает в себя:
— определение границ земельного участка и согласование этих границ;
— закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками;
— определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
— изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства (земельного участка).
Если земельный участок проходил кадастровый учет до 10 июля 2000 г. (дата вступления в силу Федерального Закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ), то ранее выданная кадастровая карта (план) является юридически действительной. Собственник земельного участка (продавец по сделке купли-продажи) вправе получить из территориального органа земельного кадастра кадастровый план нового образца.
Кроме того, для заключения договора купли-продажи земельного участка может быть достаточно предъявления кадастрового плана, составленного и выданного местным (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
Некоторые нюансы заключения договора купли-продажи земельного участка
Необходимо точно определить принадлежность земельного участка продавцу по правоустанавливающим документам, сведения о которых обязательно включаются в текст договора. До 31 января 1998 г. (до введения в действие Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ), выдавались свидетельства соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия свидетельства может встречаться выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю. Оба документа признаются юридически действительными наравне с правами, записи о которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В тексте проекта договора необходимо достаточно точно определить его предмет, и дать краткое описание земельного участка (местонахождение, категория земель, целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).
Если земельный участок продается физическим лицом, состоящим в браке, необходимо выяснить дату приобретения участка, поскольку земельный участок, приобретенный в период брака, является общей совместной собственностью супругов, если договором о правовом режиме супругов (брачным договором) не предусмотрено иное. В данном случае, для заключения договора купли-продажи земельного участка, является обязательным нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Аналогичное требование предъявляется и к покупателю — физическому лицу, состоящему в браке.
В случае невыполнения этого требования семейного законодательства, второй супруг, хоть на стороне продавца, хоть на стороне покупателя, вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал (или должен был узнать) о совершении данной сделки.
Если предметом договора купли-продажи является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, не стоит забывать нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Если предметом договора купли-продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ, или органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации). В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет его недействительность. Поэтому если хотите избежать в дальнейшем возможности кем-либо оспорить заключенную Вами сделку, будь Вы продавец или покупатель, обращайтесь к специалистам нашего агентства