Переустройство (переоборудование) жилых помещений включает в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, сантехнических (ванны, мойки, умывальника, унитаза) и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и входов в кухни через жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров (т.е. изменение или возведение архитектурных конструкций).
Собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Но нельзя забывать и об обязанности не нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права граждан имеют ограничения в той мере, в какой это необходимо для защиты жизни, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность
При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.
— Запрещаются работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, если затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
— Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
— Запрещается затрагивать характеристики здания (несущие стены, перекрытия, балки), изменять фасад и границы смежных помещений, а также присоединять к квартире части общего имущества в многоквартирном доме.
— Не допускается размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни, кроме квартир, расположенных в 2-х уровнях.
Если переустройство (перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие переустройство (перепланировку) помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
И переустройство, и перепланировку необходимо согласовывать с органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации). Проект переустройства дополнительно следует согласовать с профильными организациями.
Если жилое помещение передано по договору социального найма, для перепланировки (переустройства) необходимо обратиться за разрешением к Наймодателю.
Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения непосредственно либо через Единый портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru или многофункциональный центр представляет неоходимую документацию.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов заявителя.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления заявления о переустройстве (перепланировке) через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Полученный документ о согласовании является основанием проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить отсутствующий документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; или несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В самом решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержаться основание отказа.
Решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Завершение переустройства (перепланировки) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (БТИ).
Последствия самовольного переустройства (самовольной перепланировки) жилого помещения.
Самовольными являются переустройство (перепланировка) жилого помещения, проведенные при отсутствии принятого решения о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, или с нарушением проекта переустройства (перепланировки), представлявшегося в заявлении.
Собственник (пользователь) жилого помещения, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан будет привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование (органом местного самоуправления), порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, принимает решение, в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; а в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося Наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Контроль за осуществлением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения производит орган местного самоуправления, выдавший решение о согласовании (отказе в согласовании) проведения переустройства и (или) перепланировки такого помещения, надзор за соблюдением требований к порядку переустройства и перепланировки жилых помещений производит орган государственного жилищного надзора.
По разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами.
Если перепланировка уже произведена без согласования, существует вероятность административного штрафа. Но дело не столько в штрафе, поскольку гражданина, производящего незаконную перепланировку, жилищная инспекция обяжет официально вносить изменения в документацию. В тех случаях, когда собственник квартиры не исполняет предписание контролирующей организации, следует еще один штраф, уже на порядок больше предыдущего. Далее следует иск жилищной инспекции об отчуждении собственности. Приватизированная квартира продается через суд с публичных торгов с существенным дисконтом. Деньги за минусом судебных издержек конечно возвращаются предыдущему владельцу, который может начинать искать себе более скромное жилье.
А вот продать квартиру с незаконной перепланировкой просто не получится. Для нотариальной регистрации сделки требуются документы БТИ, которые можно получить только через осмотр сотрудником БТИ жилых помещений и установления соответствия их планировки первоначальному плану.
Если собственник квартиры уже был оштрафован, или предстоит сделка по продаже квартиры, следует позаботиться, как узаконить уже выполненную перепланировку квартиры. Это процесс не быстрый и требует обращения в суд, но деваться по сути уже некуда.
Часть 4 ст. 29 Жилого Кодекса РФ предусматривает узаконить уже сделанную перепланировку квартиры только через суд.
Решение о признании перепланировки правомерной принимает районный или городской суд по месту нахождения жилья, куда надо представить необходимые документы.
Сроки приобретения разрешения на уже сделанную перепланировку достаточно длительные. Получение нового технического паспорта БТИ — в среднем 2 месяца. Рассмотрение простого гражданского дела в суде в зависимости от очереди занимает 1-2 месяца. Остальные нюансы зависят от сложности согласования внесенных в планировку изменений. Прохождение всех административных процедур в среднем может занять до полугода.
Стоимость решения вопроса как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры зависит от необходимых составляющих. В целом с судебными издержками признание перепланировки законной может стоить от 20 до 100 тысяч рублей.